« Villa des Dames », permis annulé

 

A quand la démolition ?

Par un jugement du 4 juillet 2008, le Tribunal Administratif de Caen a annulé le permis de construire modificatif de la « Villa des Dames », projet de M. Fernando de Almeida GOMES aux 37 à 43 avenue de Tourville à Caen

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Succès de notre association dans l’affaire l’opposant à la ville de Caen et à la SARL de Tourville de M. Fernando de Almeida GOMES (Permis de construire modificatif de la « Villa des Dames », avenue de Tourville).

Par un jugement lu le 4 juillet 2008, le TA a annulé ce PC modificatif, considérant que:

1° « ... dans les circonstances de l’espèce, et compte tenu du fait que la construction projetée se trouve dans le champ de covisibilité de l’Abbaye aux Dames, classée monument historique, le maire, en acceptant ladite demande, doit être regardé comme ayant fait droit à une demande de nouveau permis de construire; qu’en conséquence, la SARL « La Villa de Tourville » ne peut se prévaloir des droits qu’elle tiendrait du permis de construire initial, et les requérants peuvent utilement faire valoir des moyens dont la portée excède celle des modifications apportées au projet initial par la décision attaquée; »

2°) « ... la hauteur de la construction (...) excède celle des maisons et immeubles voisins » qui « ne peut être regardée comme hors d’échelle avec celle des immeubles de l’îlot » (méconnaissance des dispositions de l’article UA10 du POS);

3°) méconnaissance des dispositions de l’article UA12 du POS (manque d’une place de stationnement, au nombre de 44 au lieu des 45 exigibles);

4°) méconnaissance des dispositions de l’article UA6 du POS (recul obligatoire de 10 m par rapport aux berges des cours d’eau): « ... l’immeuble autorisé tant par l’arrêté délivrant le permis de construire initial que par celui délivrant le permis de construire dit modificatif doit être implanté à moins de 10 mètres du ruisseau des Blanchisseries, qui constitue un cours d’eau au sens des dispositions de l’article UA6... »;

5°) méconnaissance des dispositions de l’article UA9 du POS (emprise au sol limitée à 60% dans le secteur Uaa, au-delà d’une bande de constructibilité de 18 mètres): du fait de la « surélévation du parking initialement conçu en sous-sol sur l’ensemble du terrain d’assiette, (...) l’ensemble du terrain doit être regardé comme couvert de constructions... ».

Pas de propos injurieux, outrageants ou diffamatoires

dans les mémoires de notre association

Peut-être se souvient-on par ailleurs que, dans le mémoire en défense signé le 19 mai 2008 par M. Marc LEVILLY (adjoint de M. Philippe DURON), M. Jérémie JAMES (sous-directeur du contentieux à la mairie) réclamait en ces termes la suppression de propos diffamatoires dont j’aurais paraît-il agrémenté les écrits de l’association :

Enfin l’exposante sollicite la suppression, conformément à l’article L.741-2 du code de justice administrative, des propos diffamatoires tenus par Monsieur Hergas, président en exercice de l’association Hastings Saint Nicolas, à la page 9 de son dernier mémoire par lesquels celui-ci indique que “l’exposé délirant“ de la ville relatif à la réalisation d’un vide sur sous-sol par le pétitionnaire “témoigne évidemment du désarroi de son rédacteur (service de l’urbanisme et du droit des sols, et/ou service des affaires juridiques ?), qui, parfaitement au fait du caractère imparable du moyen soulevé, n’a pas craint de faire endosser à Mme le maire ce tissu d’inepties laborieuses, et d’en infliger l’examen à votre Tribunal.“

Le TA considère quant à lui que « les propos incriminés tenus par l’association requérante à l’égard du rédacteur du mémoire en défense (...), malgré leur caractère regrettablement polémique, ne peuvent être regardés comme injurieux, outrageants ou diffamatoires au sens et pour l’application de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 auquel renvoie l’article L. 741-2 du code de justice administrative; qu’il n’y a donc pas lieu d’ordonner la suppression du passage incriminé. »

Quid de la liberté d’expression, M. DURON ?

M. Philippe DURON, maire de Caen, en sera donc aussi pour ses frais, lui qui, par une lettre dont on peut prendre connaissance ici même (note du mardi 24 juin), me menaçait d’un procès en diffamation si je n’expurgeais pas ce blog de quelques mentions critiques à l’égard d’une poignée de chefs et petits chefs des services municipaux (urbanisme et contentieux)...

Le TA de Caen, en rejetant la prétendue diffamation, a certes accordé un lot de consolation à MM. JAMES et GUERIN, en considérant que nos propos avaient un « caractère regrettablement polémique ».

Je conviendrais que la polémique est inutile (et donc regrettable), si notre association avait pu, en 17 ans d’existence, se faire entendre des adjoints successifs au droit des sols (MM. SALMON, MARC, DETEY), s’il n’avait pas fallu constamment saisir la justice administrative (après des recours gracieux infructueux) pour faire respecter les règles d’urbanisme, si on ne nous avait pas constamment opposé des arguments fallacieux qui n’ont pas toujours abusé les juges (notre tableau de chasse peut en témoigner).

Mais la polémique est nécessaire quand on nous oppose avec mauvaise foi des arguments indéfendables (qui peut le mieux en juger sinon des juristes et des techniciens du droit des sols ?).

Le changement se fait attendre...

L’épisode peu glorieux de la lettre de M. DURON, l’attitude présente dans cette affaire de la « Villa de Tourville » de ses adjoints TOUZE et LE COUTOUR (pourtant qualifié publiquement de « parasite » parmi d’autres par M. Fernando de Almeida Gomes, dans un article publié naguère par le quotidien Ouest-France), tout cela indique que la polémique est sans doute aussi nécessaire aujourd’hui qu’elle l’était hier...

Ce n’est pas un choix de notre part. J’ai en ce qui me concerne appelé à voter DURON, on peut le vérifier ici même. Et ce n’est pas nous qui avons tiré les premiers...

Mais on reçoit à nouveau M. Fernando de Almeida Gomes à la mairie, on lui promet paraît-il une autorisation d’occuper le domaine public pour 18 mois, le temps de démolir les ruines dont il est l’auteur... et de construire son immeuble !

Et on ne répond plus aux courriers de notre association, on ne délivre même plus les copies de documents administratifs demandées (ce qui est tout bonnement illégal)...

Allez croire après cela à la concertation promise aux Caennais lors de la campagne électorale !

Et l’on se prépare à bricoler le plan d’occupation des sols à droite et à gauche, pour faciliter aujourd’hui des projets que l’on critiquait hier...

Je voudrais croire qu’il s’agit encore d’erreurs liées au manque d’expérience des nouveaux venus, et que bientôt tout va rentrer dans l’ordre, sans coups tordus à l’abri des regards, en pleine clarté et en concertation avec les Caennais...

Ce qui suppose la reconnaissance d’un large droit d’expression pour tous, quelle que soit la vivacité de la critique, sans abuser de menaces de poursuites qui ne sont dignes que d’une conception policière de l’exercice du pouvoir...

Derniers détails concernant ce jugement

Après nous avoir alloué 150 euros au titre des frais irrépétibles (et 1000 euros à l’avocat des riverains, les deux affaires ayant été jointes), le TA décide enfin la transmission de ce jugement au procureur de la République près le TGI de Caen. Pour suite à donner ?

Voilà ce qu’on pouvait dire de ce jugement, qui ne sera définitif que dans deux mois environ (vers le 20 septembre ou plus tard, selon la date de retrait de la notification par les parties adverses), si MM. DURON et GOMES n’en font pas appel...

 

 

 

 

Le député-maire Philippe DURON en direct sur ce blog, à propos de la « Villa des Dames » ou de Tourville…

Et maintenant les menaces…

En attendant le jugement du Tribunal Administratif de Caen dans l’affaire opposant l’association Hastings Saint Nicolas à la ville à propos du permis soi-disant modificatif de M. Fernando de Almeida Gomes (« Villa des Dames » ou de Tourville sur l’avenue du même nom), et avant la réalisation de quelques menus travaux de rangement sur ce blog, je me dois d’informer mes fidèles lecteurs du courrier reçu ce jour de M. le député-maire.
En voici donc une copie…

lettre DURON 20 juin 2008.jpg

Je profite de l’occasion pour indiquer succinctement à ces mêmes lecteurs la teneur des conclusions de Madame le Commissaire du Gouvernement (magistrat qui, sans participer au délibéré, est chargé d’indiquer au tribunal son avis sur la solution à donner au litige) lors de l’audience de vendredi dernier 20 juin, au cours de laquelle ce dossier de la « Villa des Dames » était évoqué.
Le Commissaire du Gouvernement a donc conclu pour diverses raisons à l’annulation du permis en question, comme a pu le constater aussi M. Jérémie JAMES, qui représentait la commune à l’audience. Elle a notamment considéré, comme notre association le soutenait, que les importantes modifications apportées au projet rendaient nécessaire un nouveau permis (et non un simple modificatif), et que le règlement du POS exigeait le respect d’un recul de 10 mètres par rapport aux berges des cours d’eau (ici le ruisseau des Blanchisseries)…
Des procédures et des règles que les services municipaux (urbanisme et contentieux) sont chargés de faire respecter.
M. DURON envisage-t-il donc de demander raison de ses propos à Madame le Commissaire du Gouvernement auprès du Tribunal Administratif de Caen ?

La "Villa des Dames", état actuel

 

Pour en savoir plus sur ce sujet, voir l'article de Nathalie HAMON dans OUEST-FRANCE du mercredi 25 juin:

OF mercredi 25 juin 2008.jpg

 

 

 

 

Permis de construire modificatif de la « Villa des Dames » (ou de Tourville) au TA vendredi prochain 20 juin (suite)...

 

Petit rectificatif,

et confirmation sur le fond...

Dans une note datée du 8 juin, je relatais ici même notre surprise et notre colère à la réception le 20 mai d’un ultime mémoire de la ville de Caen, dans le litige opposant l’association Hastings Saint Nicolas à celle-ci à propos d’un permis modificatif, accordé par M. Daniel DETEY le 9 février 2007 à M. Fernando de ALMEIDA GOMES (SARL FGOMES puis SARL « LA VILLA DE TOURVILLE »).

Je téléphonais le jour même aux adjoints au maire concernés, soit M. Marc LEVILLY, signataire du mémoire en sa qualité d’adjoint délégué aux affaires juridiques et contentieuses, et M. Xavier LE COUTOUR, adjoint délégué à l’urbanisme et au logement, pour leur demander des explications, et un nouvel examen du problème, qui devait selon moi les amener à désavouer le mémoire rédigé par M. Jérémie JAMES sur la question de l’emprise au sol (article UA9 du plan d’occupation des sols), et des propos prétendument diffamatoires que nous aurions tenus dans nos écrits.

Xavier LE COUTOUR m’expliquait alors qu’il avait trouvé ce mémoire (à déposer impérativement au TA le lundi 19 mai) dans son courrier le vendredi soir précédent, et qu’en l’absence de toute personne en mesure de lui expliquer les données du problème, dans un hôtel de ville déserté par les employés en week-end, il avait refusé de donner son aval.

M. Marc LEVILLY, que je n’avais pu joindre, me rappelait le soir même, me demandant un courriel d’explications. Je m’exécutais le plus vite que je le pus.

Sans nouvelles le week-end dernier des suites données à cette affaire, je rappelais MM. LEVILLY et LE COUTOUR, et appris de ce dernier qu’une réunion d’explication était prévue le mardi 10 juin, réunissant, outre les adjoints concernés, M. Gilles GUERIN, directeur de l’urbanisme, Mme Nathalie DASSE, directrice des affaires domaniales et contentieuses, et M. Jérémie JAMES, sous-directeur du même service, dont l’effectif soit dit en passant semble se limiter à 3 personnes en tout, cadres dirigeants compris...

 

Circulez, y’a rien à voir...

Je suis donc allé aux nouvelles le mercredi (11 juin), pour apprendre de X. LE COUTOUR que le permis de construire modificatif de M. Fernando de ALMEIDA GOMES respectait (paraît-il) scrupuleusement les dispositions de l’article UA9 du plan d’occupation des sols (emprise au sol des constructions), que M. Gilles GUERIN en avait fait la démonstration, expliquant 1°) en quoi consistait le « vide sur sous-sol » dont font état les mémoires de la mairie, 2°) que la superficie de ce « vide sur sous-sol » respectait la règle UA9.2 (au-delà de la bande de 18m constructible à 100%, « le coefficient d’emprise au sol est fixé à 60% dans les secteurs UAa et UAc »), et 3°) qu’il fallait tenir compte de 3 bandes de 18m constructibles à 100%, à l’alignement de l’avenue de Tourville, de l’impasse Dumont... et du ruisseau des Blanchisseries sur un troisième côté !

M. GUERIN aurait certes convenu que ce « vide sur sous-sol » constituait une disposition parfaitement artificielle (dont la paternité reviendrait au seul architecte de M. Fernando de ALMEIDA GOMES), mais dont on ne pouvait pas ne pas tenir compte...

Que dans ces circonstances M. GUERIN soit assuré de notre sympathie, lui auquel sa fonction impose d’accorder (à contrecoeur) des autorisations contestables.

Mais qu’il se rassure, car nous sommes en mesure de lui fournir (ci-après) quelques indications susceptibles de lui éviter à l’avenir semblables cas de conscience...

 

Un « vide sur sous-sol » bien discret...

et décidément inexistant.

Il me faut d’abord avouer une petite erreur d’inattention.

Figuré sans aucune précision sur le plan masse et le plan du « sous-sol » (en fait en rez-de-chaussée) par un rectangle de 10,9 x 5,2cm de dimensions intérieures (soit 56,7 m² à l’échelle 1/100 de ces plans), il existe bel et bien une ouverture pratiquée dans le plafond du parking, qualifiée par les services municipaux et l’architecte de « vide sur sous-sol » comme signalé en lettres minuscules sur un seul des 6 plans en coupe (coupe DD).

Le plafond du parking constituant la dalle d’une terrasse accessible, cela explique la création autour de cette ouverture d’un parapet maçonné de 1,05m de hauteur.

Mais ce n’est pas tout, car, sur les plans en coupe, un trait en léger débord de part et d’autre de ce parapet signale l’obturation de ce prétendu « vide sur sous-sol » par un matériau de couverture vraisemblablement translucide (puits de lumière).

C’est d’ailleurs là une heureuse disposition, qui évitera l’inondation du parking par les pluies d’orage. Mais c’est aussi une bien fâcheuse disposition sous un autre point de vue, quand on sait par exemple que la « Notice de sécurité » du permis en question prévoit pour le parking un « plancher haut coupe feu 2 h ». Une verrière, quel que soit le matériau dans lequel elle est réalisée, est un piètre coupe feu...

Quoi qu’il en soit, les 56,7 m² de ce prétendu « vide sur sous-sol » ne sauraient bien entendu être déduits de l’emprise au sol des constructions, qui reste ainsi de 100% de la superficie du terrain (le béton n’est bien sûr pas le seul matériau à prendre en compte; dans le cas contraire, on devrait sinon considérer qu’une véranda est dépourvu d’emprise au sol, ou que la projection verticale d’une fenêtre de toit ou « vélux » doit être déduite de la SHON, ce qui est évidemment absurde).

La méconnaissance des dispositions de l’article UA9 est donc bien établie, n’en déplaise à MM. Gilles GUERIN et Jérémie JAMES.

 

L’auteur du règlement

incapable de l’interpréter correctement ?

M. GIlles GUERIN aurait donc assuré à MM. LEVILLY et LE COUTOUR que le terrain de M. F. de ALMEIDA GOMES lui permettait de bénéficier de 3 bandes de 18m constructibles à 100%, la première à l’alignement de l’avenue de Tourville, la seconde à l’alignement de l’impasse Dumont, et la troisième... à l’alignement du ruisseau des Blanchisseries !

Il serait utile que M. GUERIN, qui se dit bien malgré lui l’un des rédacteurs du règlement du plan d’occupation des sols (voir ma note du samedi 14 juin), relise le dernier alinéa de l’article UA 6 du POS, selon lequel « Un recul minimum de 10 m est imposé par rapport aux berges des cours d’eau... ».

 

Le petit pont de bois (air connu).

Mais nous ne dissimulerons pas non plus (aux rares lecteurs qui nous ont suivi jusque là) un autre argument des services municipaux: « le POS mentionne la création d’un emplacement réservé pour voirie au lieu et place notamment du "cours d’eau" invoqué par les requérants » (référence à l’emplacement réservé n° 60 créé par la modification n° 1 du POS approuvée le 17 janvier 2005).

Le problème, c’est qu’il n’existe aucun document (même non rendu public) prévoyant un tel aménagement de cet emplacement réservé n° 60, sur lequel les seules données officielles sont les suivantes: « Surf: 1646 m², Emprise 13 m, Longueur 117 m, Liaison piétonne, Espace Vert ».

Il serait trop long d’expliquer ici pourquoi l’hypothèse la plus plausible et la plus raisonnable est le maintien en espace vert des rives du ruisseau sur 3 mètres de large (espace longeant le projet de construction), et l’aménagement sur l’autre rive d’une liaison piétonne de 3,5 à 5 mètres de large...

Mais il est par contre établi par le permis de construire en cause que la façade sur le ruisseau des Blanchisseries ne longe nullement une voies publique ou privée existante, à modifier ou à créer selon le POS. Les plans de ces permis successifs vont en effet jusqu’à figurer une passerelle enjambant la « rivière » pour ménager un accès piéton aux bureaux 5 et 6 à partir d’un « trottoir » sur l’autre rive. Un « trottoir » qui n’est évidemment rien d’autre que la « liaison piétonne » de l’emplacement réservé n° 60...

A défaut de rigueur, M. GUERIN est manifestement doué d’une imagination débordante qui l’incite à fonder son argumentation sur des documents inexistants. Mais Mme DASSE ou M. JAMES, en leur qualité de juristes, ne devraient-ils pas tempérer ses ardeurs ?

Quoi qu’il en soit, pas de bande de constructibilité le long du ruisseau des Blanchisseries...

 

No man’s bande entre 2 bandes...

N’en déplaise à M. GUERIN, on ne doit donc prendre en considération que 2 bandes de 18m constructibles à 100%, la première à l’alignement de l’avenue de Tourville, la seconde à l’alignement de l’impasse Dumont.

Or la distance entre ces deux limites étant d’un peu plus de 43 mètres [43 - (18 x 2) = 7], et la largeur du terrain en partie centrale d’environ 35 mètres, l’emprise au sol sur cette partie centrale (de 245m², soit 35 x 7) ne pouvait donc dépasser 147m², en application des dispositions de l’article UA9.2 du POS (au-delà de la bande de 18m constructible à 100%, « le coefficient d’emprise au sol est fixé à 60% dans les secteurs UAa et UAc »).

Cela rendait dès lors nécessaire un authentique « vide sur sous-sol » (sans couverture) de 98m², au lieu du puits de lumière projeté (et couvert) de seulement 56,7 m².

Soit un manque d’environ 40 m², de toute façon...

La méconnaissance des dispositions de l’article UA9 du POS est ainsi établie, même si l’on s’obstinait à considérer comme un véritable « vide sur sous-sol » le trou opportunément pratiqué dans la terrasse...

 

Manque de verdure dans le parking...

On pourrait d’ailleurs signaler à M. GUERIN qu’il existe aussi un article UA13.1 dans le POS dont il fut l’un des rédacteurs, et que cet article exige de « traiter en espace vert, dont au moins les deux tiers d’un seul tenant, 25 % des espaces libres dans les secteurs UAa et UAc ».

S’il tenait ainsi à maintenir sa version du « vide sur sous-sol », il devrait alors admettre que ce « vide » non décompté dans l’emprise au sol constitue un « espace libre » à « traiter en espace vert » sur 25% de sa surface, qui est de 56,7 m² au lieu des 98m² exigés.

Mais il devrait alors constater aussi qu’aucun espace vert, de 14,2m² (56,7 x 25%) ou de 24,5m² (98 x 25%), n’a été réalisé sous ce prétendu « vide » au fond du parking du rez-de-chaussée, à côté de l’emplacement de stationnement n° 30...

Il est bon d’ajouter que, toujours selon l’article UA13, « Les espaces verts doivent être aménagés en pleine terre, et plantés d’arbres de haute tige à raison d’un arbre par tranche de 200 m² d’espace vert au minimum », et que « les places de stationnement requises au titre de l’article 12 ne peuvent en aucun cas être aménagées sur les emprises affectées aux espaces verts tels que définis au paragraphe 13.1... » (UA13.2).

Les effets de ce POS sont décidément imprévisibles, et quand d’un côté on bricole un projet mal ficelé comme celui-ci pour le rendre plus présentable, on s’expose à le voir s’effondrer de l’autre côté...

 

Du bon usage des prétendus experts...

Les meilleures choses ont une fin, et il faut maintenant conclure.

S’il fallait donc une morale à cette histoire, je proposerais celle-ci: il convient de ne jamais juger que par soi-même. L’application d’un règlement d’urbanisme n’est pas chose si ardue qu’il faille en toute occasion s’en remettre à de prétendus spécialistes, supposés fiables. Mais sans doute faut-il aussi prendre le temps nécessaire à un examen approfondi, ce que ne permet pas toujours l’accumulation des mandats et des obligations professionnelles. J’ai souvenir d’un courant politique s’étant naguère constitué à Caen pour une bonne part sur la question du cumul des mandats. Une préoccupation citoyenne toujours d’actualité, assurément...

Je pense enfin MM. LEVILLY et LE COUTOUR capables de tirer d’utiles conclusions de cet épisode peu glorieux du contentieux GOMES. Je pense aussi qu’il est toujours possible au premier, avant le vendredi 20 juin, d’envoyer aux magistrats du Tribunal Administratif de Caen le rectificatif qui s’impose, ou de venir à cette audience soutenir personnellement le point de vue de la ville.